PBU bolig; Husleje i tusmørke

I marts 2004 viser en statistik fra pædagogernes pensionskasse (PBU), at gennemsnitligt 56 procent af beboerne i pensionskassens ejendomme spredt over hele Danmark er pædagoger. I antal drejer det sig om godt 1500 medlemmer af BUPL og PBU. Det er vrede medlemmer. På BUPL's online debat, i læserbreve i Børn&Unge og i de lokalblade, der dækker områderne i København, Århus, Odense og Aalborg, hvor ejendommene er beliggende, kan man i disse dage læse, hvorfor pædagogerne er utilfredse: Nogle er fraflyttet en lejlighed med en efterregning på over 67.000 kroner. Andre er forhindret i at bytte internt til en større eller mindre lejlighed. Børnefamilier bor mange mennesker i små lejligheder. Et ældrekollektiv af pædagoger er i fare for at gå i opløsning, fordi pensionerede pædagoger ikke har råd til at leje sig ind. Mange har stået over 10 år på venteliste til en lejlighed, de nu ikke har råd til at flytte ind i. Og flere oplever at betale over 1000 kroner mere i månedlig husleje end naboen, der bor i et helt identisk lejemål. Der er mange individuelle sager og problemer, men det, alle især harmes over, er, at udlejeren har hævet huslejen drastisk ved genudlejning og dermed også ved internt bytte af lejligheder. Dette har PBU både lov og hjemmel til at gøre, men beboerne mener, det kniber med etikken.

"Vi er ikke blevet informeret om huslejestigningerne." "Vi føler os stavnsbundne til vores lejligheder, som det ikke længere kan betale sig at bytte med." Og "Vi har ikke råd til at flytte." Sådan lyder de fortvivlede opråb fra klemte beboere, og det store spørgsmål er, hvorfor pædagogernes pensionskasse pludselig har ændret politik og er gået væk fra den tidligere omkostningsbestemte husleje og over til markedsleje.

"Vi har længe ligget langt under markedsprisen for at bo til leje i en almennyttig bolig," siger direktør i PBU Leif Brask-Rasmussen.

"Bliver vi ved med det, vil vi kunne beskyldes for at forvalte pensionskassemedlemmernes penge dårligt. Vi er først og fremmest en pensionskasse og ikke et socialt boligselskab," forklarer han.



Fra Lada til Volvo. Leif Brask-Rasmussen var i de tidlige 1990'ere formand for pensionskassens bestyrelse. Dengang var han langt mere politisk end idag, hvor PBU for ham er blevet en forretning, der har til formål at få mest ud af medlemmernes penge.

"Loven tilskriver os, at vi skal sikre medlemmerne en god pension, og jo højere renteafkast vores investeringer i obligationer, aktier og ejendomme giver pensionskassen, jo højere pension kan vi udbetale til vores pædagogmedlemmer," siger han.

Det er et holdningsskifte af dimensioner, mener Ole Hyldahl, som siden 1997 har været formand for Beboerrepræsentationernes Fællesudvalg i PBUs boliger - et udvalg der kan komme med indsigelser i forhold til PBU's boligpolitik. Ole Hyldahl boede tidligere på Kastelsvænget og er nu flyttet til en nyere PBU ejendom på Østerfælled. Ligesom mange andre beboere husker han Leif Brask-Rasmussens udtalelser til Børn&Unge om at bygge billigt til lavtlønnede pædagoger frem for til yuppier, økonomer og jurister. Og ved overtagelsen af Vesterrøn Klit i Svendborg proklamerede Leif Brask-Rasmussen: "Vi køber boliger til beboere med Lada og barnevogn og ikke Volvo og hund.".



Boligpolitiske konsekvenser. Tidligere BUPL-formand Kurt Jensen - alias Hondakurt - var i Leifs Brask-Rasmussens formandsdage i PBU dennes næstformand.

I dag græmmes han over PBU's boligpolitik.

"Jeg er flov over udviklingen i PBU's politik. Dengang kunne vi godt ride på to heste. Og vi red langt på ideen om på den ene side at være et forbund for lavtlønnede pædagoger, der havde brug for at spare store pensionsformuer op, og samtidig gøre noget med pengene, så de også kom stadig arbejdsføre pædagoger til gode," siger Kurt Jensen.

Derfor byggede pensionskassen i 1980'erne og især i de tidlige 90'ere billige, men gode boliger, og man opkøbte ferie- og kursuscentre i ind- og udland. Nogle investeringer endte i skandaler. De fleste vil huske milliontabet på salget af Nordsjællands Sommerpark i Rågeleje i 1997 og på Vedersø Klit Kursuscenter på den jydske vestkyst samme år. Og i hvert fald beboerne på Østerfælled har ikke glemt den uheldige nedrivning af den fredede fægtehal på kasernen. Investeringer i ferieboliger fra London til Toscana blev solgt med overskud.

Og blandt skandalerne var der også succeshistorien om de glade pædagoger, der kunne bo til 10 procent under markedsprisen, fordi man indgik fordelagtige aftaler med entreprenørfirmaer. Man kan diskutere, om det var forsvarlig forvaltning af medlemmernes pension, og andre pensionskasser var oprørte over PBU's boligpolitik. Men politisk fik den faktisk den konsekvens, at rammebeløbene for støttet, alment byggeri blev nedsat.

Finanstilsynet var mindre begejstrede end boligministeriet og krævede i 1990, at PBU tog markedsleje, der betyder, at man regulerer huslejen efter markedets generelle prisstigninger.

PBU vandt dog en sag mod Finanstilsynet i Erhvervsankenævnet, som betød, at pensionskassen kunne fortsætte sin hidtidige praksis med at fastsætte huslejen ud fra en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Det kaldes omkostningsbestemt husleje og i praksis betyder det, at huslejen ikke kan stige i takt med de generelle markedspriser. I stedet tilskrives hver 1. januar cirka 100 kroner i skatter og afgifter.



Loven med sig. I nutidens PBU er den omkostningsbestemte husleje blevet afløst af markedsleje, og for PBU betyder det i dag, at tabssager er vendt til overskudsforretninger. De stigende huslejeindtægter er ikke en uvæsentlig årsag til, at PBU i 2003 kunne bryste sig af det bedste afkast nogensinde. Et afkast på 1,3 milliarder kroner.

Lone Jacobsen og Peder Nielsen er begge nyuddannede pædagoger i henholdsvis en børnehave og en SFO. Parret boede indtil for nylig i en tre-værelses lejlighed i PBU's byggeri Abildhaven i Lystrup ved Århus. De har fået deres tredje barn og havde glædet sig til et ekstra værelse i den nye 4-rums lejlighed. Men værelset er blevet langt dyrere, end de troede, fordi der fra januar 2003 blev indført markedsleje i Abildhavens byggeri.

"Ti år har vi ventet på den her lejlighed, og så oplever vi, at vi nu skal betale knap 1200 kroner mere om måneden end ventet, og i øvrigt er det 1200 mere end vores nabo giver for den præcis samme type lejlighed," siger Lone Jacobsen.

Det hun især kritiserer er den manglende information fra PBU's og ejendomsadministrationen Kubens side. Kuben administrerer alle PBU's ejendomme, og det er også Kuben, der skriver kontrakter med beboerne. Lone Jacobsen har kun fået at vide, at huslejen ville blive "justeret" og kun, fordi hun stod på venteliste til en bolig. Hendes mand, Peder Nielsen, er formand for beboerrepræsentationen i Abildgården, og han har under denne kasket ingen information fået.

"Det er dybt kritisabelt, at Kuben ikke oplyser om skiftet til markedsleje. De har sikkert loven på deres side, men det er uetisk, at vi i beboerrepræsentationen ikke er blevet informeret om stigningerne og deres størrelse," siger han.

Han følger flittigt med i debatten på BUPL's hjemmeside, og lige siden november 2003 har han og hustruen skrevet harmdirrende læserbreve i Børn&Unge.

Lone Jacobsen har nu indklaget huslejestigningerne for Lejernes Landsorganisation (LLO) i Århus. Hun er klar over, at Kuben og PBU i forhold til boligreguleringslovens §15 a. kan sætte huslejen fri i "ejendomme der er taget i brug efter 31. december 1991". Abildhaven er bygget i 1992 og tæller 106 lejemål, hvoraf de 65 har skrevet under i protest mod huslejestigningerne - det svarer cirka til de 47 procent pædagoger, der bor i rækkehusenes lejligheder.

LLO vil nu køre sagen som en principsag i Huslejenævnet i Århus, fordi de mener, at huslejestigningerne er "i strid med intentionerne i lejeloven, der tilsigter, at man skal betale ens leje for ens lejemål" og endvidere er lejen så høj, "at den er i strid med aftalelovens § 36, stk. 2.," som det står i et brev fra advokat Inge Rønberg fra Århus Lejerforening til Lone Jacobsen.

Ib Jansholt, der er direktør i PBU Bolig erkender i et brev til Lone Jacobsen, at det sidste kan bringes for retten. Men det første stridsspørgsmåls argumenter falder i forhold til lejelovens paragraf 15 a. Ib Jensholt mener desuden ikke, at der kan blive tale om en huslejenedsættelse.

"Boligmarkedet er et andet i dag, end det var for 15 år siden, og bør først og fremmest sikre medlemmerne deres pension ved at arbejde for det højest opnåelige renteafkast," siger han.

Direktør for PBU Leif Brask-Rasmussen udtrykker samme holdning, men vil dog medgive, at vinder Lone Jacobsen sagen, må PBU sætte huslejen ned.



Stadig 10 procent billigere. Paw Engbye Rasmussen er direktør i Kuben Ejendomsadministration, som de sidste 25 år har administreret op mod 20.000 lejeboliger foruden et lige så stort antal erhverslejemål og ejerlejligheder. Han er ekspert på boligmarkedet og mener, at PBU's ejendomme stadig ligger i underkanten af markedet.

"Ligesom i 90'erne ligger man stadig cirka 10 procent under mange lejeboliger på markedet, men nu på linje med andet pensionskassebyggeri," siger han.

Kuben har rådgivet PBU til at hæve ejendomspriserne ud fra et "kig ud over markedet".

"Det er ligesom, når man skal sælge sin datters cykel, når hun er vokset fra den. Så kigger man i den blå avis, hvad de andre tager for en lignende cykel," siger han.

Helt så konkrete føler Lone Jacobsen nu ikke Kuben har været, da de fastsatte hendes nye husleje. Når hun kigger ud af sit vindue ser hun ikke de konkrete ejendomme i omegnen, der skulle svare til huslejen i hendes rækkehus. Lone Jacobsen undersøgte derfor sagen, og det viste sig, at en fireværelses lejlighed i et rækkehus af samme type som hendes er billigere. Farmakonomernes pensionskasse tager 5840 kroner for en lejlighed af samme type og størrelse, og Boligforeningen Århus Omegn 5529 kroner om måneden.

"Det svarer jo til min gamle husleje, så jeg forstår simpelthen ikke Kubens argumentation for at sætte huslejen op," siger Lone Jacobsen.



Ikke prisen værd. I Østerfælled ejendommen i Københavns pæne ende, hvor kvadratmeterprisen på bare to år er steget mere end 20 procent fra 740 til 940 kroner per kvadratmeter, har mange beboere PBU og Kuben mistænkt for at sammenligne kvadratmeterpriser med de dyre langelinjeboliger, Østerbros mange dyre ejerlejligheder eller det nyopførte Charlottegården på Strandboulevarden. En oversigt over lejeboligers prisniveau på landsplan viser dog, at PBU ligger i midten og væsentligt under de nævnte byggerier i Østerfælleds lokalområde.

Men byggeriet er ikke prisen værd, mener beboerne.

"Hvis de hæver huslejen, vil vi også have noget mere for pengene," siger Niels Kjems Petersen, der er formand for beboerrådsrepræsentationen i PBU ejendommen på Østerfælled.

Østerfælled blev bygget i 1993 og ligesom meget andet, billigt nybyggeri er der problemer med fugt, vandskader på køkkenbordplader og vådrumsdøre for ikke at tale om de bløde Junckers gulve. På grund af de billige byggematerialer og fordi lejerne i PBU's byggeri selv betaler vedligeholdelse, er der udsendt regninger på op til 67.000 kroner, når en beboer fraflytter.



Pædagogflugt. Flere af Østerfælleds 80 procent pædagoger vil gerne væk fra ejendommen, men på grund af dyre fraflytningssager har de ikke råd til at flytte. De kan heller ikke bytte internt, for så stiger huslejen til markedsleje. I en opgang på Østerfælled er 8 ud af 10 lejere enlige mødre og pædagoguddannede med stram økonomi. Anna Fisker ville gerne flytte sammen med kæresten og sin søn Frederik i en større lejlighed, men det er blevet for dyrt. Andre har det omvendte problem og bliver siddende i store lejligheder, fordi det ikke kan betale sig at give det samme for et værelse mindre.

"Mobilititeten i ejendommen dør," påpeger Niels Kjems Petersen.

Også fra ventelisterne ser det ud til, at pædagogerne flygter. Umiddelbart før huslejestigningerne blev varslet i december 2002, var der 3.400 personer på venteliste til en lejlighed i en af PBU's ejendomme. I marts 2004 tæller listen 2.800 personer, altså knap 18 procent færre.

Ib Jansholt fra PBU er ikke overbevist om, at faldet skyldes huslejestigningerne, men han vedgår, at man i nogle tilfælde må leje ud til såkaldte C-medlemmer, altså ikke pædagoger. Formand for Beboerrepræsentationernes Fællesudvalg i PBUs boliger Ole Hyldahl er bekymret for udviklingen.

"I starten var ideen jo at bygge billige, kvalitetsboliger til pædagoger. Nu hører man om, at man må ned til nummer 65 på ventelisten for at få lejet en lejlighed ud," siger han.

Han synes, at 2.800 pædagogmedlemmer på venteliste og 1.500 beboere i ejendommene er en hel del.

"Man kan ikke pisse disse medlemmer op og ned ad ryggen med den undskyldning, at man skal varetage den brede skares behov. 4.500 er ikke få medlemmer, og de bidrager så at sige ekstra meget til pensionskassen ved at bo i deres ejendomme," siger Ole Hyldahl.



Et chok. Om få skal give meget til pensionskassen er ligegyldigt for PBU. For formand for BUPL og næstformand i PBU Birgit Elgaard er målet, at alle godt 82.000 medlemmer får en god pension og noget for pengene.

"Hvis man blev ved med at underbyde markedet, kunne medlemmerne jo sagsøge os for at forrente og forvalte deres penge dårligt. Men vi prøver på ikke at være bolighajer," siger hun.

På BUPL's hjemmeside har hun den 22. april udtalt på PBU's vegne, at formålet med pensionskassen er at sikre medlemmerne en god pension. Hun udtalte i den forbindelse, som svar på de mange beboerklager, at PBU har informeret de lokale beboerrådsrepræsentanter om "de justerede" lejer og den nye kvadratmeterpris ved overgangen til markedsleje. Men hverken beboerrådsrepræsentanterne Peder Nielsen fra Abildhaven eller Niels Kjems fra Østerfælled modtog sådanne informationer fra Kuben eller PBU. Kuben har simpelthen fejlinformeret Birgit Elgaard og efterfølgende undskyldt til hende på hjemmesiden. Beboerrepræsentanterne i ejendommene måtte selv spørge er ikke officielt blevet informeret om den sidste stigning fra 880 kroner per kvadratmeter til 940 kroner.

Ib Jansholt er direktør i PBU Bolig og mener, at det er en rimelig kvadratmeterpris. Hvis det prisleje sænkes til niveauet før huslejestigningerne, vil bare ejendommen Østerfælled med sine 522 lejemål blive godt 200 millioner kroner mindre værd.

"Pensionskassen har ikke råd til at sætte lejen ned, og den burde nok have været reguleret gennem årene. Men dengang forvaltede man pengene ud fra en anden politik. Vi er nød til at følge med markedet, og det er klart, at en stor stigning kommer som et chok for beboerne," siger Ib Jansholt.