Pædagogbyen solgt

Flagskibet i flåden af PBU-ejendomme får ny kaptajn. Østerfælled, "pædagogbyen" på Østerbro i København, er blevet solgt til investeringsselskabet Schaumann AS. Salgsprisen ligger tæt på 1,5 milliarder kroner, svarende til ca. 33.000 kroner per kvadratmeter. Overtagelsen sker 15. september i år.

Alternativet, for sådan et findes, er, at de nuværende lejere selv køber ejendommen og omdanner den til andelsboligforening.

SFO-leder Flemming Nielsen, der er næstformand i beboerrepræsentationen på Østerfælled, tror dog ikke på den mulighed.

"Det bliver alt for dyrt. Vi skal af med det samme, som er aftalt med Schaumann, og det betyder, at boligafgiften kommer op på mere end det dobbelte af, hvad huslejerne er i dag. Derfor kan hverken vores advokat eller vi i beboerrepræsentationen anbefale et køb," siger han.

Flemming Nielsen siger om salget i øvrigt: "Vi kan dårligt tro andet, end at PBU er blevet træt af os. Men skuffede, det er vi da, for Østerfælled repræsenterede - med PBU og BUPL som en slags garanter - en mulighed for at bo billigt i byen. Nu må vi tage vare på os selv ude på det frie marked."



Nej tak. Beregninger, som advokat Lars Helms har foretaget for beboerne, viser, at en andelsbolig på 90 kvadratmeter kommer til at koste 12.975 kroner om måneden, hvortil skal lægges indskud på 90.000 kroner samt løbende betaling for forbrug. Forudsætningen er, at der optages et afdragsfrit flexlån med en rente på fire procent.

"Jeg må understrege," skriver Lars Helms, "at enhver yderligere stigning i renten skal betales af andelshaverne, samt at det med den ovenfor beregnede meget høje boligafgift kan blive vanskeligt at afsætte lejlighederne i fremtiden."

Beslutningen, om hvorvidt der skal købes eller ej, forventes truffet ved månedens udgang. Mest taler for, at det bliver til et nej tak.



Intet huslejechok. For de knap 1,5 milliarder kroner, som køber - hvem det så ender med at blive - skal af med, får vedkommende ejendomsretten til de 521 boliger på Østerfælled. Butikker og andre erhvervslokaler indgår derimod ikke i handelen.

Byggeriet havde ved sin færdiggørelse i 1993-94 kostet PBU 800 millioner, hvoraf de små 500 millioner var gået til boligdelen. Renset for prisudviklingen i den mellemliggende periode giver salget PBU en nettofortjeneste på omkring 500 millioner.

Umiddelbart får salget ingen konsekvenser for lejerne på Østerfælled. De vil fortsat være beskyttede af lejeloven og kan ikke opsiges uden gyldig grund. Og som gyldig grund tæller ikke, at en ny ejer ønsker ejendommen udstykket i ejerboliger. Det må ejer vente med, indtil lejlighederne bliver ledige. De nuværende lejere er desuden sikret mod egentlige huslejechok, fordi de i deres kontrakter har stående, at lejen kun kan reguleres med prisudviklingen samt øgede skatter og afgifter. Det er en ny ejer nødt til at respektere.



Derfor. Beslutningen om at sælge Østerfælled, som en enig PBU-bestyrelse står bag, skyldes paradoksalt nok, at det går virkelig godt for pensionskassen. Samt en forventning om, at værdistigningerne på fast ejendom flader ud, hvilket fører til, at afkastet på den investering, PBU har bundet i Østerfælled, vil være faldende.

Administrerende direktør Leif Brask Rasmussen forklarer:

"Når murstenene ikke i samme grad som tidligere vokser i værdi, får lejeindtægten større betydning for afkastets størrelse. Det, vi i den situation må forholde os til, er, om vi ved at sælge nu og investere i noget andet kan opnå en bedre forrentning. Det mener bestyrelsen er tilfældet."

Et andet forhold af betydning for beslutningen er, at tre ud af fire PBU-medlemmer i dag har en pensionsordning uden garanteret mindsteforrentning.

"Fordelen ved ejendomsinvesteringer er, at de giver et sikkert, om end ikke specielt højt afkast. Det havde PBU brug for, mens de fleste medlemmer havde pensionsordninger med fast grundlagsrente. Nu, da situationen er vendt på hovedet, har vi mulighed for at føre en mere offensiv investeringspolitik," siger Leif Brask Rasmussen.

Er salget i virkeligheden ikke bare udtryk for, at PBU er træt af at blive skældt ud for at have indført markedsleje i blandt andet Østerfælled?

"Nej, for det tog vi såmænd gerne med, hvis ellers vurderingen var, at investeringen var den mest hensigtsmæssige."